Todo comprador en Mallorca acaba ante la misma bifurcación: una obra nueva con garantías y papeles limpios, una segunda mano reformada lista hoy, o una propiedad sin reformar con mejor valor de suelo y trabajo por delante. Cada vía tiene un tratamiento fiscal, un calendario y un perfil de riesgo distintos.
Esta guía las compara con honestidad, incluidas las partes que los promotores y los románticos de la reforma tienden a omitir.
La diferencia fiscal es real
La obra nueva de promotor paga el 10% de IVA más el AJD balear del 1,5% (2% a partir de 1.000.000 €). La segunda mano paga en cambio el ITP progresivo — del 8% hasta el 13% por encima de 2.000.000 €. En precios bajos, la vía de la segunda mano es más barata en impuestos; en la parte alta del mercado la brecha se estrecha y puede invertirse. Haz los números para tu franja real antes de dar nada por sentado.
Qué te da la obra nueva — y qué comprobar
La obra nueva ofrece estándares de construcción actuales, eficiencia energética, garantías y ninguna sorpresa de reforma. La cautela clave está en comprar sobre plano: los pagos escalonados deben por ley estar asegurados con aval bancario o seguro en cuenta separada — pide el certificado individual que cubra tus pagos y no pagues nunca fuera de esa estructura. Las fechas de entrega en este mercado merecen dientes contractuales, no optimismo.
La segunda mano reformada: pagar por el trabajo hecho
En zonas consolidadas como Bendinat o Son Vida, gran parte del parque se construyó hace décadas y los valores difieren mucho según el estado. Una reforma de calidad que puedes inspeccionar es a menudo la vía de menor riesgo: ves exactamente lo que compras, en ubicaciones donde la obra nueva escasea o es imposible. Verifica que las obras contaron con licencia y están registradas — una ampliación o piscina sin registrar requiere revisión antes de comprometerte, y la antigüedad por sí sola no legaliza las obras.
El proyecto de reforma: valor de suelo más paciencia
Comprar para reformar puede asegurar las mejores ubicaciones a precios de entrada menores — villas clásicas en Son Vida, casas de pueblo en Sóller o Valldemossa. La disciplina está en verificar antes de comprar: la normativa urbanística, qué puede modificarse realmente (pueblos protegidos como Deià restringen fachadas y volúmenes) y, en suelo rústico, las limitaciones de edificación con independencia del tamaño de la parcela. El realismo presupuestario y un buen arquitecto local importan más que la visión.
Cómo decidir
Elige obra nueva si valoras la certidumbre y la eficiencia por encima de la escasez de ubicación; una segunda mano reformada si la ubicación es lo que más importa y quieres entrar a vivir ya; un proyecto si tienes paciencia y quieres valor de suelo en las mejores direcciones. En la práctica, la respuesta suele surgir de lo que realmente existe en tu zona objetivo — y ahí es donde una búsqueda del lado comprador sobre el parque publicado y off-market se gana el sueldo.