Att köpa ett hem på Mallorca som utländsk köpare är en väl upptrampad stig: EU-medborgare kan köpa fritt med pass och NIE-nummer, och köpare utanför EU — inklusive britter efter Brexit — möter bara några få extra formaliteter. Det som fäller köpare är sällan behörigheten utan ordningsföljden. De köp som går snett är oftast de där pengar bundits innan kontrollerna var klara.
Denna guide går igenom processen i den ordning den faktiskt sker, från förberedelse till notariehandlingen, så att du vet vad som bör vara ordnat innan du blir kär i en fastighet.
Steg 1 — Förberedelse (1 till 6 veckor)
Innan du lägger något bud behöver du tre saker: ett NIE (utlänningens identifikationsnummer, obligatoriskt vid varje fastighetsköp), en oberoende advokat som företräder enbart dig, och dokumenterade bevis på medel — spanska penningtvättsregler kräver att du visar pengarnas ursprung, till exempel deklarationer, en tillgångsförsäljning eller kontoutdrag. Behöver du finansiering, skaffa ett lånelöfte nu, inte senare.
NIE söks med blankett EX-15, ett giltigt pass, en ekonomisk motivering och blankett 790-012 (avgift 9,84 €). Du kan ansöka hos nationalpolisen i Spanien, ett spanskt konsulat utomlands eller via ett ombud med särskild fullmakt. I praktiken styr NIE ofta hela tidsplanen, så börja med det.
Steg 2 — Bud och reservation
Bud läggs skriftligt och bör täcka pris, vilka möbler som ingår, tidsramar och eventuella villkor. En reservationsbetalning tar sedan fastigheten från marknaden. Var försiktig med formuleringen ”ej återbetalningsbar”: acceptera den aldrig utan tydliga villkor — reservationen bör vara villkorad av en tillfredsställande juridisk granskning och, om relevant, av finansieringen.
Steg 3 — Due diligence (1 till 3 veckor)
Din advokat verifierar fastigheten innan du undertecknar något bindande: utdraget ur fastighetsregistret (nota simple), fastighetstaxeringsregistret Catastro, planstatus, samfälligheten, besittningsförhållanden samt eventuella skulder eller belastningar. Lantfastigheter tar längre tid. Den kritiska punkten: dessa kontroller ska vara klara före arras-kontraktet, för efter arras kostar det riktiga pengar att dra sig ur.
Steg 4 — Arras-kontraktet
Arras är det privata köpekontraktet, sedvanligt undertecknat med en handpenning på 10% — ett slags handpenningsavtal (contrato de arras). Det finns tre typer med olika rättsverkan — confirmatorio, penitencial och penal. Enligt de vanliga arras penitenciales (artikel 1454 i civillagen) förlorar en köpare som drar sig ur handpenningen, och en säljare som drar sig ur betalar tillbaka det dubbla. Är du beroende av ett bolån, kräv ett finansieringsvillkor: utan det befriar ett nekat lån dig inte från kontraktet.
Steg 5 — Notariehandling och tillträde (4 till 8 veckor efter arras)
Köpet fullbordas inför en spansk notarie, som kontrollerar identitet, äganderätt och belastningar. Betalning sker via OMF-banköverföring eller bankväxel, och nycklar och besittning överlämnas vid bordet. Kan du inte resa kan hela köpet — NIE, bankkonto, arras, lagfart och skatter — skötas av ett ombud med en korrekt upprättad fullmakt.
Efter tillträdet ska skatterna deklareras inom en månad (hos ATIB, Balearernas skattemyndighet), lagfarten skrivs in i fastighetsregistret, och el, samfällighet och kommun skrivs över. Ett kontantköp tar typiskt 4 till 8 veckor från arras till lagfart; med bolån 6 till 12 veckor.
Var du börjar din sökning
Bortom processen är den svårare frågan oftast var och vad du ska köpa. De flesta internationella köpare börjar i det etablerade sydväst — områden som Santa Ponsa och Port d'Andratx — men rätt område beror på hur du kommer att använda hemmet. Berätta dina önskemål en gång så söker vi bland annonserade och off-market-fastigheter över hela ön, kostnadsfritt för köpare.
Denna guide är allmän information, uppdaterad i juli 2026. Den utgör inte juridisk rådgivning eller skatterådgivning. Regler och skattesatser ändras; verifiera alltid detaljerna i ditt köp med en oberoende advokat och skatterådgivare innan du binder dig.