Comprar una vivienda en Mallorca como comprador extranjero es un camino muy transitado: los ciudadanos de la UE pueden comprar libremente con pasaporte y NIE, y los compradores de fuera de la UE — incluidos los británicos tras el Brexit — solo afrontan algunas formalidades adicionales. Lo que suele fallar rara vez es la elegibilidad; es el orden de los pasos. Las compras que salen mal son casi siempre aquellas en las que se comprometió dinero antes de completar las comprobaciones.
Esta guía recorre el proceso en el orden en que realmente ocurre, de la preparación a la escritura notarial, para que sepas qué dejar resuelto antes de enamorarte de una propiedad.
Paso 1 — Preparación (de 1 a 6 semanas)
Antes de hacer cualquier oferta necesitas tres cosas: un NIE (el número de identificación de extranjero, obligatorio para cualquier compra de propiedad), un abogado independiente que te represente solo a ti y prueba documentada de fondos — la normativa española de prevención de blanqueo exige acreditar el origen del dinero, por ejemplo con declaraciones de la renta, la venta de un activo o extractos bancarios. Si necesitas financiación, consigue ahora una preaprobación hipotecaria, no después.
El NIE se solicita con el formulario EX-15, un pasaporte en vigor, una justificación económica y el modelo 790-012 (tasa de 9,84 €). Puedes tramitarlo ante la Policía Nacional en España, en un consulado español en el extranjero o mediante un representante con poder específico. En la práctica, el NIE suele marcar todo el calendario, así que empieza por él.
Paso 2 — Oferta y reserva
Las ofertas se hacen por escrito y deben cubrir precio, qué mobiliario se incluye, plazos y cualquier condición. Un pago de reserva retira entonces la propiedad del mercado. Cuidado con la expresión «no reembolsable»: no la aceptes nunca sin condiciones claras — la reserva debe quedar condicionada a una revisión legal satisfactoria y, si procede, a la financiación.
Paso 3 — Due diligence (de 1 a 3 semanas)
Tu abogado verifica la propiedad antes de que firmes nada vinculante: la nota simple del Registro de la Propiedad, el Catastro, la situación urbanística, la comunidad de propietarios, el estado de ocupación y cualquier deuda o carga. Las propiedades rústicas llevan más tiempo. El punto crítico: estas comprobaciones deben completarse antes del contrato de arras, porque después de las arras, echarse atrás cuesta dinero de verdad.
Paso 4 — El contrato de arras
Las arras son el contrato privado de compraventa, firmado habitualmente con un depósito del 10%. Existen tres tipos con efectos legales distintos — confirmatorias, penitenciales y penales. Con las habituales arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil), el comprador que desiste pierde el depósito, y el vendedor que desiste devuelve el doble. Si dependes de una hipoteca, exige una condición de financiación: sin ella, una denegación hipotecaria no te libera del contrato.
Paso 5 — Escritura notarial y cierre (de 4 a 8 semanas tras las arras)
La compra se formaliza ante notario español, que verifica identidad, titularidad y cargas. El pago se realiza por transferencia OMF o cheque bancario, y las llaves y la posesión se entregan en la mesa. Si no puedes viajar, toda la compra — NIE, cuenta bancaria, arras, escritura e impuestos — puede gestionarla un representante con un poder notarial bien redactado.
Tras el cierre, los impuestos deben liquidarse en el plazo de un mes (ante la ATIB, la agencia tributaria balear), la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad y se cambian de titular los suministros, la comunidad y el ayuntamiento. Una compra al contado suele llevar de 4 a 8 semanas de las arras a la escritura; con hipoteca, de 6 a 12 semanas.
Por dónde empezar tu búsqueda
Más allá del proceso, la pregunta difícil suele ser dónde y qué comprar. La mayoría de compradores internacionales empieza por el suroeste consolidado — zonas como Santa Ponsa y Port d'Andratx —, pero la zona adecuada depende de cómo vayas a usar la vivienda. Cuéntanos tus requisitos una sola vez y buscamos propiedades publicadas y off-market por toda la isla, gratis para compradores.
Esta guía es información general, actualizada en julio de 2026. No es asesoramiento legal ni fiscal. Las normas y los tipos cambian; verifica siempre los detalles de tu compra con un abogado y un asesor fiscal independientes antes de comprometerte.