La respuesta honesta: una compra al contado suele llevar de 4 a 8 semanas del contrato de arras a la escritura notarial, y una compra con hipoteca de 6 a 12 semanas — pero el reloj solo arranca cuando tu preparación está terminada, y en la preparación es donde viven la mayoría de los retrasos.
Aquí tienes el calendario completo, etapa por etapa, con los cuellos de botella señalados.
Preparación: de 1 a 6 semanas (empieza antes de buscar)
El NIE, un abogado independiente, la prueba documentada de fondos y — si financias — una preaprobación hipotecaria pertenecen a esta etapa. El NIE suele marcar todo el calendario: según dónde y cómo lo solicites (Policía Nacional en España, un consulado español o un representante con poder), puede ser rápido o llevar semanas. Los compradores que llegan a la oferta con el NIE y los fondos documentados avanzan por todo lo demás notablemente más rápido.
De la oferta a las arras: de días a unas dos semanas
Una oferta por escrito y un pago de reserva retiran la propiedad del mercado. La due diligence corre entonces de 1 a 3 semanas — más en suelo rústico — y cubre la nota simple, el Catastro, la situación urbanística, la comunidad de propietarios, la ocupación y las cargas. No firmes las arras antes de completar estas comprobaciones: con las habituales arras penitenciales, el comprador que desiste después pierde el depósito del 10%.
La ventana hipotecaria: de 3 a 8 semanas en paralelo
Si financias, el banco necesita una tasación de la propiedad, emite la ficha FEIN y la ley (Ley 5/2019) exige una cita notarial previa y gratuita antes de firmar. Esta es la etapa que estira las compras de 4–8 semanas a 6–12. Protégete con una condición de financiación en las arras — sin ella, una denegación hipotecaria no te libera del contrato.
De las arras a la escritura: de 4 a 8 semanas
La escritura se firma ante notario, que verifica identidad, titularidad y cargas; el pago se hace por transferencia OMF o cheque bancario y recibes las llaves. Después, los impuestos se liquidan en el plazo de un mes, la escritura se inscribe y se cambian de titular los suministros y las cuentas de la comunidad — trabajo administrativo que gestionan tu gestoría o tu abogado.
Qué puede alargar el calendario
Los retrasos del NIE, las irregularidades urbanísticas descubiertas en la due diligence, las ampliaciones sin registrar, las cargas que requieren un mecanismo de cancelación y — en propiedad rústica — los periodos de verificación más largos son los sospechosos habituales. Las propiedades heredadas añaden un paso propio: la sucesión debe documentarse, tributarse e inscribirse antes o junto con la venta.
La conclusión práctica: empieza la preparación ahora y busca en paralelo. Si registras hoy tus requisitos con nosotros, la búsqueda avanza mientras se tramita tu NIE.
Esta guía es información general, actualizada en julio de 2026. No es asesoramiento legal ni fiscal. Las normas y los tipos cambian; verifica siempre los detalles de tu compra con un abogado y un asesor fiscal independientes antes de comprometerte.