Jeder Mallorca-Käufer steht irgendwann vor derselben Weggabelung: ein Neubau mit Garantien und sauberen Unterlagen, ein renovierter Bestand, der heute bezugsfertig ist, oder ein unrenoviertes Objekt mit besserem Bodenwert und Arbeit vor sich. Jeder Weg hat eine andere steuerliche Behandlung, einen anderen Zeitplan und ein anderes Risikoprofil.
Dieser Leitfaden vergleicht sie ehrlich — einschließlich der Punkte, die Bauträger und Renovierungsromantiker gern auslassen.
Der Steuerunterschied ist real
Neubauten vom Bauträger zahlen 10% IVA plus balearische AJD von 1,5% (2% ab Werten von 1.000.000 €). Bestandsobjekte zahlen stattdessen die progressive Grunderwerbsteuer (ITP) — von 8% bis 13% oberhalb von 2.000.000 €. Bei niedrigeren Preisen ist der Bestandsweg steuerlich günstiger; am oberen Ende des Marktes schrumpft die Lücke und kann sich umkehren. Rechnen Sie die Zahlen für Ihre tatsächliche Preisklasse durch, bevor Sie etwas voraussetzen.
Was der Neubau Ihnen bringt — und was zu prüfen ist
Ein Neubau bietet aktuelle Baustandards, Energieeffizienz, Garantien und keine Renovierungsüberraschungen. Die zentrale Vorsicht gilt dem Kauf vom Plan: Gestaffelte Zahlungen müssen per Gesetz durch eine Bankgarantie oder Versicherung auf einem separaten Konto abgesichert sein — verlangen Sie das individuelle Zertifikat für Ihre Zahlungen und zahlen Sie nie außerhalb dieser Struktur. Übergabetermine verdienen in diesem Markt vertragliche Zähne, keinen Optimismus.
Der renovierte Bestand: für fertige Arbeit zahlen
In etablierten Gebieten wie Bendinat oder Son Vida wurde ein Großteil des Bestands vor Jahrzehnten gebaut, und die Werte unterscheiden sich stark nach Zustand. Eine hochwertige Renovierung, die Sie besichtigen können, ist oft der risikoärmste Weg: Sie sehen genau, was Sie bekommen — in Lagen, in denen Neubau knapp oder unmöglich ist. Prüfen Sie, dass die Arbeiten genehmigt und eingetragen wurden — ein nicht eingetragener Anbau oder Pool braucht Prüfung, bevor Sie sich binden, und Alter allein legalisiert keine Arbeiten.
Das Renovierungsprojekt: Bodenwert plus Geduld
Der Kauf zum Renovieren kann die besten Lagen zu niedrigeren Einstiegspreisen sichern — klassische Villen in Son Vida, Stadthäuser in Sóller oder Valldemossa. Die Disziplin liegt in der Prüfung vor dem Kauf: Bauvorschriften, was tatsächlich verändert werden darf (geschützte Dörfer wie Deià beschränken Fassaden und Volumen) und auf rustikalem Boden die Baubeschränkungen unabhängig von der Grundstücksgröße. Budget-Realismus und ein guter lokaler Architekt zählen mehr als Vision.
Wie Sie sich entscheiden
Wählen Sie den Neubau, wenn Ihnen Gewissheit und Effizienz wichtiger sind als Lagen-Knappheit; einen renovierten Bestand, wenn die Lage am meisten zählt und Sie jetzt einziehen wollen; ein Projekt, wenn Sie Geduld haben und Bodenwert in den besten Adressen wollen. In der Praxis ergibt sich die Antwort oft aus dem, was in Ihrem Zielgebiet tatsächlich existiert — und genau dort verdient sich eine käuferseitige Suche über gelisteten und Off-Market-Bestand ihren Wert.