Der Immobilienkauf auf Mallorca ist für ausländische Käufer ein gut ausgetretener Weg: EU-Bürger können mit Reisepass und NIE-Nummer frei kaufen, und Nicht-EU-Käufer — einschließlich britischer Staatsbürger nach dem Brexit — haben nur wenige zusätzliche Formalitäten. Was Käufer aus der Bahn wirft, ist selten die Berechtigung, sondern die Reihenfolge. Die Käufe, die schiefgehen, sind meist die, bei denen Geld gebunden wurde, bevor die Prüfungen abgeschlossen waren.
Dieser Leitfaden führt durch den Prozess in der Reihenfolge, in der er tatsächlich abläuft — von der Vorbereitung bis zur notariellen Urkunde —, damit Sie wissen, was zu regeln ist, bevor Sie sich in eine Immobilie verlieben.
Schritt 1 — Vorbereitung (1 bis 6 Wochen)
Bevor Sie ein Angebot abgeben, brauchen Sie drei Dinge: eine NIE (die Ausländer-Identifikationsnummer, für jeden Immobilienkauf verpflichtend), einen unabhängigen Anwalt, der nur Sie vertritt, und dokumentierte Mittelnachweise — die spanischen Geldwäschevorschriften verlangen den Nachweis der Herkunft des Geldes, etwa durch Steuererklärungen, einen Vermögensverkauf oder Kontoauszüge. Wenn Sie finanzieren, holen Sie die Hypotheken-Vorabgenehmigung jetzt ein, nicht später.
Die NIE wird mit dem Formular EX-15 beantragt, dazu ein gültiger Reisepass, eine wirtschaftliche Begründung und das Formular 790-012 (Gebühr 9,84 €). Der Antrag ist bei der Nationalpolizei in Spanien, einem spanischen Konsulat im Ausland oder über einen Bevollmächtigten mit spezieller Vollmacht möglich. In der Praxis bestimmt die NIE oft den gesamten Zeitplan — beginnen Sie also mit ihr.
Schritt 2 — Angebot und Reservierung
Angebote werden schriftlich abgegeben und sollten Preis, mitverkauftes Mobiliar, Fristen und etwaige Bedingungen umfassen. Eine Reservierungszahlung nimmt die Immobilie anschließend vom Markt. Vorsicht bei Formulierungen wie „nicht erstattungsfähig“: Akzeptieren Sie sie nie ohne klare Bedingungen — die Reservierung sollte unter dem Vorbehalt einer zufriedenstellenden rechtlichen Prüfung und, falls relevant, der Finanzierung stehen.
Schritt 3 — Due Diligence (1 bis 3 Wochen)
Ihr Anwalt prüft die Immobilie, bevor Sie etwas Bindendes unterschreiben: den Grundbuchauszug (Nota Simple), das Kataster, den baurechtlichen Status, die Eigentümergemeinschaft, den Belegungsstatus sowie etwaige Schulden oder Lasten. Ländliche Objekte dauern länger. Der entscheidende Punkt: Diese Prüfungen sollten vor dem Arras-Vertrag abgeschlossen sein, denn nach dem Arras kostet der Rückzug echtes Geld.
Schritt 4 — Der Arras-Vertrag
Der Arras ist der private Kaufvertrag, üblicherweise mit einer Anzahlung von 10% unterzeichnet — auf Deutsch am ehesten ein Anzahlungsvertrag (contrato de arras). Es gibt drei Typen mit unterschiedlichen Rechtsfolgen — confirmatorio, penitencial und penal. Bei den gängigen Arras Penitenciales (Artikel 1454 des Zivilgesetzbuchs) verliert ein zurücktretender Käufer die Anzahlung, und ein zurücktretender Verkäufer zahlt das Doppelte zurück. Wenn Sie auf eine Hypothek angewiesen sind, bestehen Sie auf einer Finanzierungsklausel: Ohne sie befreit Sie eine Hypothekenablehnung nicht vom Vertrag.
Schritt 5 — Notartermin und Abschluss (4 bis 8 Wochen nach dem Arras)
Der Kauf wird vor einem spanischen Notar vollzogen, der Identität, Eigentum und Lasten prüft. Die Zahlung erfolgt per OMF-Banküberweisung oder bankbestätigtem Scheck, Schlüssel und Besitz werden am Tisch übergeben. Wenn Sie nicht reisen können, lässt sich der gesamte Kauf — NIE, Bankkonto, Arras, Urkunde und Steuern — über einen Bevollmächtigten mit sauber aufgesetzter Vollmacht abwickeln.
Nach dem Abschluss müssen die Steuern innerhalb eines Monats (bei der ATIB, der balearischen Steuerbehörde) eingereicht werden, die Urkunde wird im Grundbuch eingetragen, und Versorger, Gemeinschaft und Rathaus werden umgemeldet. Ein Barkauf dauert typischerweise 4 bis 8 Wochen vom Arras bis zur Urkunde; mit Hypothek 6 bis 12 Wochen.
Wo Sie Ihre Suche beginnen
Abgesehen vom Prozess ist die schwierigere Frage meist, wo und was Sie kaufen. Die meisten internationalen Käufer beginnen im etablierten Südwesten — in Gebieten wie Santa Ponsa und Port d'Andratx —, doch das richtige Gebiet hängt davon ab, wie Sie das Zuhause nutzen werden. Nennen Sie uns Ihre Anforderungen einmal, und wir durchsuchen gelistete und Off-Market-Immobilien auf der ganzen Insel — kostenlos für Käufer.
Dieser Leitfaden ist eine allgemeine Information, Stand Juli 2026. Er ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Regeln und Sätze ändern sich; prüfen Sie die Einzelheiten Ihres Kaufs immer mit einem unabhängigen Anwalt und Steuerberater, bevor Sie sich binden.